Mieterstrom: Lohnt sich eine PV-Anlage fürs Mehrfamilienhaus?
Mit einer PV-Anlage auf dem Mehrfamilienhaus können Mieter und Vermieter von günstigem Solarstrom profitieren. Wie Mieterstrom funktioniert.
Mieterstrom ist Solarstrom direkt vom Dach eines Mehrfamilienhauses
Mindestens 10 Prozent günstiger als der Grundversorgungstarif
Es gibt verschiedene Messkonzepte und staatliche Förderung
Was ist Mieterstrom?
Mieterstrom ist direkt vor Ort erzeugter Strom – meist durch eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses –, der in die angeschlossenen Wohnungen geliefert wird. Der Betreiber der PV-Anlage, zum Beispiel der Hauseigentümer, verkauft ihn an die Mieter. So können auch Menschen ohne eigene Solaranlage saubere, günstige Energie beziehen.
Damit unterscheidet sich Mieterstrom vom herkömmlichen Haushaltsstrom aus dem öffentlichen Netz. Er wird nicht durch das öffentliche Netz geleitet, wodurch Netzentgelte und Stromsteuer entfallen. Mieter profitieren von günstigeren Tarifen, während Vermieter eine staatliche Förderung (Mieterstromzuschlag) erhalten können.
Welche Vorteile bietet Mieterstrom?
Mieter erhalten lokal erzeugten Ökostrom zu einem vergünstigten Preis, der laut Gesetz maximal 90 Prozent des Grundversorgungstarifs betragen darf – Netzentgelte, Stromsteuer und bestimmte Umlagen entfallen.
Vermieter können ungenutzte Dachflächen wirtschaftlich und nachhaltig nutzen, was den Wert ihrer Immobilie langfristig steigert. Für die Investition in eine PV-Anlage erhalten Sie Förderung und die Einspeisevergütung.
Mieterstrom ist ein wichtiges Instrument der Energiewende im Gebäudesektor. Er kann das Stromnetz entlasten und reduziert die CO₂-Emissionen.
Welche Änderungen gibt es beim Mieterstrom 2026?
Aktuell wird diskutiert, die staatliche Einspeisevergütung für kleine Solaranlagen ab dem Jahr 2027 abzuschaffen. Das hätte auch große Auswirkungen auf Mieterstrom-Modelle: Ein aktuelles Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) zeigt, dass diese Mieterstrom-Projekte in Mehrfamilienhäusern mit bis zu 30 Wohneinheiten ohne die Einspeisevergütung nicht mehr wirtschaftlich wären. Für Mieter könnte das den Zugang zu günstigerem Solarstrom einschränken, für Vermieter die Attraktivität entsprechender Investitionen deutlich verringern.
Mögliche Lösungen wären die Direktvermarktung des Mieterstroms oder eine Erhöhung des zweiten Förderbausteins bei Mieterstrommodellen, des Mieterstromzuschlags.
Wie funktioniert Mieterstrom?
Der von der PV-Anlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses erzeugte Solarstrom wird über einen sogenannten Summenzähler erfasst und über ein intelligentes Messkonzept direkt über das Hausnetz auf die Wohnungen verteilt. In den Abend- und Nachtstunden oder bei geringer Sonneneinstrahlung beziehen die Bewohner weiterhin herkömmlichen Strom aus dem öffentlichen Netz. Nicht genutzter Mieterstrom wird in das öffentliche Netz eingespeist, wofür der Betreiber eine Vergütung erhält.
Diese Mieterstrom-Modelle gibt es
Für die Umsetzung von Mieterstrom gibt es zwei Modelle: Entweder organisiert der Eigentümer und Vermieter des Hauses bzw. die Hausverwaltung den Mieterstrom selbst, oder ein externer Mieterstromanbieter übernimmt Planung, Betrieb und Abrechnung.
In beiden Fällen schließen die Mieter einen Stromliefervertrag, der alle Bestandteile – lokal erzeugten PV-Strom, Netzstrom, Messdienstleistungen – bündelt. Wichtig: Der Abschluss eines Mieterstromvertrags ist freiwillig – niemand im Haus ist zur Teilnahme verpflichtet.
Mieterstrom-Abrechnung: Rechte von Mietern
Die Bundesnetzagentur schreibt eine detaillierte Verbrauchsabrechnung vor, die alle Preisbestandteile offenlegt.
Keine Kopplung mit dem Mietvertrag: Wer keinen Mieterstrom möchte, kann weiterhin frei seinen Stromanbieter wählen.
Maximale Vertragslaufzeit für den Mieterstromvertrag: ein Jahr. Danach ist er monatlich kündbar.
Sonderkündigungsrecht: Bei jeder Preiserhöhung können Mieter den Mieterstromvertrag sofort kündigen.
Wie viel darf Mieterstrom kosten?
Derzeit liegt der Preis für Mieterstrom meist zwischen 26 und 29 Cent pro Kilowattstunde, abhängig von den regionalen Gegebenheiten, der Größe der PV-Anlage und dem Reststrom-Anteil. Mieterstrom darf laut Gesetz maximal 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs kosten. Oft ist der Preis noch niedriger, da Mieterstrom direkt vor Ort erzeugt wird und keine Netzentgelte anfallen. Möglich sind Einsparungen von bis zu 30 Prozent gegenüber dem Grundversorgungstarif.
Lohnt sich Mieterstrom?
Entscheidend für die Wirtschaftlichkeit sind neben der Auslastung der Solaranlage die Zahl der teilnehmenden Haushalte und ein intelligentes Energiemanagement. Je nach Größe der PV-Anlage, ihrer Ausrichtung und dem Verbraucherverhalten lassen sich ohne Stromspeicher zwischen 35 und 50 Prozent des Strombedarfs in einem Mehrfamilienhaus decken.
Eine vollständige Versorgung nur aus eigener Photovoltaik ist mithilfe von großen PV-Speichern technisch zwar machbar, rechnet sich in der Regel aber bisher nicht. Zusätzliche Investitionskosten von mehreren Zehntausend Euro würden das Mieterstrom-Modell unattraktiv machen.
Sind Einnahmen aus Mieterstrom steuerpflichtig?
Vermieter müssen auf Einnahmen aus Mieterstrom meistens keine Einkommensteuer zahlen. Seit 2022 sind Einnahmen aus dem Betrieb einer Photovoltaikanlage bis 30 kWp je Wohneinheit steuerfrei (§ 3 Nr. 72 EStG) – das gilt auch für Mieterstrom. Einen Antrag braucht es dafür nicht.
Bei der Umsatzsteuer sieht es etwas anders aus: Der Bundesfinanzhof hat im Juli 2024 (Az. XI R 8/21) klargestellt, dass die Stromlieferung an Mieter steuerrechtlich eine eigenständige Leistung ist – und damit der Umsatzsteuer von 19 Prozent unterliegt. Vermieter, deren Mieterstrom-Jahresumsatz unter 25.000 Euro liegt, können jedoch die sogenannte Kleinunternehmerregelung nutzen. Dann müssen sie auf die Einnahmen aus Mieterstrom keine Umsatzsteuer zahlen. Bei kleinen und mittleren PV-Anlagen ist dies üblich.
Steuerregeln bei Mieterstrom für Vermieter und Mieter
Für Vermieter
Einkommensteuer fällt bei PV-Anlagen bis 30 kWp je Wohneinheit nicht an.
Umsatzsteuer entfällt in den meisten Fällen durch die Kleinunternehmerregelung.
Wer die Umsatzsteuer abführt, profitiert dafür vom Vorsteuerabzug – also einer Erstattung der Mehrwertsteuer auf Kauf und Wartung der PV-Anlage.
Für Mieter
Stromkosten gehören zu den privaten Lebenshaltungskosten. Mieter können die Ausgaben für Mieterstrom nicht in ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten oder Sonderausgaben geltend machen.
Nutzt der Vermieter die Kleinunternehmerregelung, zahlen Mieter auf den gelieferten Mieterstrom keinen Umsatzsteueraufschlag von 19 Prozent.
Welches Messkonzept für Mieterstrom wählen?
Ein Messkonzept ist bei Mieterstrom Pflicht. Denn der selbst erzeugte Solarstrom und der zugekaufte Netzstrom müssen messtechnisch klar voneinander getrennt werden – sowohl für die Abrechnung als auch für die Förderung. Das Messkonzept regelt, welche Stromzähler an welchen Stellen eingesetzt werden und wie die Abrechnung der verschiedenen Strommengen erfolgt.
Es gibt folgende Modelle für ein Messkonzept:
Summenzählermodell
Neben dem Erzeugungszähler der PV-Anlage wird ein physischer Summenzähler installiert, der den gesamten Stromverbrauch der Liegenschaft misst – einschließlich des Reststroms aus dem Netz. Das kann ein konventioneller Zweirichtungszähler oder auch ein Smart Meter sein. Der Summenzähler ermöglicht eine genaue Erfassung und Abrechnung des Stromverbrauchs aller einzelnen Mieter/Bewohner.
Einzelzählermodell
Für jeden Haushalt wird ein einziger Zähler verwendet, der sowohl den Solarstrom als auch den Netzstrom misst: entweder eine moderne Messeinrichtung (mME) oder ein intelligentes Messsystem (iMSys) bzw. Smart Meter. Die Installation ist einfacher, die Abrechnung jedoch aufwendiger, weil der Vermieter die Anteile von Mieterstrom und Netzstrom trennen muss.
Virtuelle Zählermodelle
Eine Software bildet auf Basis von Messdaten den Stromfluss innerhalb eines Gebäudes rechnerisch nach. Dabei werden digitale Stromzähler (moderne Messeinrichtungen oder Smart Meter) direkt in Wohnungen, im Keller, wo die Stromleitungen im Verteilerkasten zusammenlaufen, sowie für die Photovoltaikanlage installiert. Ein physischer Summenzähler, der den gesamten Stromverbrauch des Hauses misst, ist nicht notwendig.
Messkonzept: Physisch oder virtuell?
Das virtuelle Messkonzept ist oft einfacher und günstiger umzusetzen als das physische, weil kein zusätzlicher Summenzähler eingebaut und geeicht werden muss. Dadurch kann es vor allem in Bestandsgebäuden mit bestehenden Stromzählern flexibler eingesetzt werden. Das spart oft einige Tausend Euro an Einbau- und Eichkosten (rund 2000 bis 5000 Euro je nach Gebäudegröße) sowie laufende Kosten für den Messstellenbetrieb, da nur die Einzelzähler betreut werden müssen.
Allerdings ist beim virtuellen Messkonzept die rechnerische Nachbildung des Stromflusses komplex, und sie erfordert eine zuverlässige Datenverarbeitung sowie eine regelmäßige Kommunikation der Messwerte. Das kann zu höheren Anforderungen an IT, den Datenschutz und die Abrechnungssysteme führen – und erfordert Vertrauen in die digitale Infrastruktur. Die wirtschaftlichen Vorteile hängen stark vom Einzelfall ab – insbesondere von der Größe der Anlage und der bestehenden Zählerinfrastruktur.
Förderung von Mieterstrom: Der Mieterstromzuschlag
Das Erneuerbare-Energien-Gesetz regelt die staatliche Förderung von Mieterstrom-Modellen: den Mieterstromzuschlag. Für jede Kilowattstunde Solarstrom vom Dach, die direkt an Mieter geliefert wird, erhalten Vermieter zwischen 1,64 und 2,62 Cent – je nach Größe der PV-Anlage und deren Inbetriebnahmedatum. Geld gibt es sowohl für eine Teil- als auch für eine Vollversorgung.
Ähnlich wie die Einspeisevergütung gilt der Mieterstromzuschlag für 20 Jahre. Die Förderhöhe wird ab dem Zeitpunkt der Inbetriebnahme der Solaranlage berechnet – unabhängig davon, wann die Anmeldung zum Mieterstrom erfolgte. Voraussetzung ist, dass die PV-Anlage auf dem Wohngebäude installiert ist, in dem der Strom verbraucht wird, oder auf einem angrenzenden Haus.
Überschüssiger Solarstrom, der nicht von den Mietern verbraucht wird, kann bisher zusätzlich ins öffentliche Netz eingespeist und über die EEG-Einspeisevergütung vergütet werden – beide Förderungen lassen sich so für verschiedene Stromanteile gleichzeitig nutzen.
Weitere Fördervoraussetzungen
Preisbegrenzung: Der Mieterstrompreis muss mindestens 10 Prozent unter dem örtlichen Grundversorgungstarif liegen.
Anlagengröße: Eine einzelne PV-Anlage darf mehr als 100 kW liefern, mehrere benachbarte PV-Anlagen allerdings nicht mehr als 1 Megawatt.
Vertragsgestaltung: Nicht erlaubt sind eine Kopplung des Mieterstroms mit dem Mietvertrag und die Integration in die Nebenkosten. Ausnahmen: Wenn der Wohnraum nur vorübergehend gemietet ist, insbesondere möbliert.
Vertragslaufzeit: Ein Mieterstromvertrag darf maximal zwei Jahre laufen und sich anschließend automatisch um zwei Jahre verlängern. Maximale Kündigungsfrist: ein Monat.
Vollversorgung: Der Mieterstromanbieter muss die Mieter auch mit dem restlichen Strombedarf (z.B. nachts oder bei schlechtem Wetter) versorgen.
Registrierung: Die PV-Anlage muss bei der Bundesnetzagentur bzw. im Marktstammdatenregister angemeldet sein.