Energetische Sanierung 2026: Alles zu Kosten, Nutzen und Förderungen

Eine energetische Sanierung zahlt sich langfristig aus: Sie senkt Heizkosten und erhöht den Wert der Immobilie. Doch zunächst kostet sie Geld. Worauf Hausbesitzer 2026 achten sollten.

• Energetische Sanierung kann Energiebedarf um bis zu 80 Prozent reduzieren

• Maßnahmen bei Fassade, Dach, Fenstern, Heizung und Keller möglich

• Gesetzesvorschriften beachten, Fördermöglichkeiten prüfen

Was ist eine energetische Sanierung?

Eine energetische Sanierung ist die bauliche Modernisierung eines Gebäudes, um dessen Energieverbrauch für Heizung, Lüftung und Warmwasser deutlich zu senken. Typische Maßnahmen sind die Dämmung von Dach, Fassade und Kellerdecke, der Austausch von Fenstern und Türen sowie der Einbau einer modernen Heizung, etwa mit erneuerbaren Energien. Sie steigert den Wohnkomfort, senkt Heiz- und Stromkosten und schont das Klima.

Ist das Haus zum Beispiel gut gedämmt, müssen Sie im Winter weniger für Gas, Öl oder Strom bezahlen, um es warm zu halten. Auch das Isolieren der Warmwasserleitungen ist eine wirksame und förderfähige Maßnahme. Die energetische Sanierung eines Altbaus zielt darauf ab, dessen Energieverlust deutlich zu senken – im Gegensatz zu einer allgemeinen Modernisierung einer Immobilie, die eher deren Instandhaltung und dem Wohnkomfort dient.

Vorteile einer energetischen Sanierung

• Deutlich geringere Heizkosten

• Weniger Zugluft, mehr Wohnkomfort

• Staatliche Förderungen, Steuerersparnis

• Wertsteigerung der Immobilie

Nachteile einer energetischen Sanierung

• Hohe Investitionskosten, oft mehrere 10.000 Euro

• Großer Planungsaufwand, vor allem bei Förderwunsch

• Beeinträchtigungen (Lärm, Schmutz) während der Bauphase

• Möglicherweise Einbau einer Lüftungsanlage zur Feuchtigkeitsregulierung nötig

Welche energetische Sanierung bringt am meisten?

Am meisten bringt es, die bestehende Heizung zu optimieren oder gegen eine modernere Heizung auszutauschen sowie die Gebäudefassade besser zu dämmen. Je nach Ausgangszustand des Hauses sind durch energetische Maßnahmen Energieeinsparungen bis zu 80 Prozent möglich. Diese Übersicht zeigt, welche Einsparpotenziale die einzelnen energetischen Maßnahmen haben.

• Heizungsoptimierung sowie Austausch der Heizung: rund 10 bis 40 Prozent

• Fassadendämmung und Sonnenschutz an Fenstern: rund 10 bis 35 Prozent

• Dämmung von Dach und oberster Geschossdecke: rund 10 bis 30 Prozent

• Erneuerung der Fenster mit Wärmeschutzverglasung: rund 5 bis 15 Prozent

• Isolierung der Kellerdecke: rund 5 bis 10 Prozent

Was kostet eine energetische Sanierung?

Die energetische Sanierung eines Einfamilienhauses kostet meist zwischen rund 20.000 und 150.000 Euro, abhängig vom Umfang. Einzelmaßnahmen wie Heizungstausch (ca. 15.000 bis 30.000 Euro) oder Fassadendämmung (ab ca. 160 Euro pro Quadratmeter) sind günstiger als eine Komplettsanierung. Die Bank ING hat in einer Studie 2024 durchschnittliche Kosten zwischen 25.000 und 76.000 Euro pro Wohnimmobilie ermittelt. Hier sind Preisbeispiele inklusive Montage:

Beispiele der Kosten einzelner energetischer Maßnahmen

• Dämmung des Dachs: etwa 70 bis 250 Euro pro Quadratmeter

• Dämmung der obersten Geschossfläche: etwa 30 bis 100 Euro pro Quadratmeter

• Dämmung der Fassade: etwa 160 Euro bis 350 Euro pro Quadratmeter

• Dämmung der Kellerdecke: etwa 40 bis 100 Euro pro Quadratmeter

• Austausch der Fenster: ab etwa 500 Euro pro Stück

• Heizungstausch: ab etwa 15.000 Euro

Ist eine energetische Sanierung 2026 Pflicht?

Rechtliche Vorgaben zur energetischen Sanierung regelt derzeit das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es wird gerade geändert. Die Reform des sogenannten Heizungsgesetzes soll ab 1. Juli 2026 als Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) in Kraft treten. Die bisherige Vorgabe, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, soll entfallen. Ebenso die Pflicht, über 30 Jahre alte Öl- und Gasheizungen auszutauschen.

Gemäß GEG sind Eigentümer von Altbauten zu folgenden baulichen Maßnahmen verpflichtet:

• Das Dach des Gebäudes bzw. die oberste Geschossdecke unter unbeheizten Dachräumen müssen gedämmt sein.

• Offen liegende Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Bereichen der Immobilie müssen isoliert werden.

• Eine bestehende Öl- oder Gasheizung muss ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre ist (Ausnahme: Niedertemperatur- oder Brennwertkessel).

Von den baulichen Sanierungspflichten ausgenommen sind Eigentümer, die das Haus seit mindestens 31. Januar 2002 selbst bewohnen, sowie Immobilien, für die eine Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen nicht zumutbar ist. Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, gibt es Sonderregelungen. Die Ausnahmen gelten nicht für den Austausch alter Heizungen.

Werden an einem Haus umfassende Instandhaltungsmaßnahmen oder ein Um- oder Anbau vorgenommen, können ebenfalls Regelungen des GEG greifen.

Wie läuft eine energetische Sanierung ab?

Eine energetische Sanierung sollte strukturiert erfolgen. Gerade wenn auch Fördermittel beantragt werden sollen, ist es sinnvoll, von Anfang an einen Energieberater hinzuzuziehen.

Schritt-für-Schritt-Anleitung für Ihren Sanierungsfahrplan

• Schritt 1: Energetische Schwachstellen ermitteln

Energieeffizienz-Experten prüfen das Gebäude, empfehlen Maßnahmen und erstellen bei Bedarf einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) – Voraussetzung für viele Förderungen.

• Schritt 2: Maßnahmen planen und Kosten vergleichen

Auf Basis des iSFPs können einzelne Maßnahmen oder eine Komplettsanierung geplant werden. Holen Sie mehrere Angebote ein und prüfen Sie Kosten und Leistungen.

• Schritt 3: Finanzierung und Förderung klären

Kalkulieren Sie Eigenkapital und Kreditbedarf. Fördermittel von KfW, BAFA oder Ländern müssen vor Vertragsabschluss beantragt werden.

• Schritt 4: Sanierung umsetzen

Die Arbeiten sollten fachgerecht erfolgen und werden vom Energieeffizienz-Experten bestätigt. Eigenleistungen sind teilweise möglich, meist sind dann nur Materialkosten förderfähig.

• Schritt 5: Abschluss bestätigen lassen

Nach Abschluss stellt der Experte eine Bestätigung nach Durchführung (BnD) für die Auszahlung der Förderung aus. Bei Verkauf oder Vermietung kann ein neuer Energieausweis sinnvoll sein.

Wo gibt es Förderung für energetische Sanierungen?

Für energetische Sanierungen gibt es Zuschüsse und Kredite durch die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa). Einige der Fördermittel lassen sich kombinieren, beispielsweise Bafa-Zuschuss und KfW-Ergänzungskredit.

Wichtig: Die Förderung müssen Sie beantragen, bevor die Maßnahmen in Auftrag gegeben werden. Außerdem ist in den meisten Fällen die Einbindung eines Experten für Energieeffizienz Pflicht.

KfW-Kredit Nr. 261 – Wohngebäude (Effizienzhaus-Sanierung)

• Kredit ab 2,88 Prozent effektivem Jahreszins bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit für Sanierung auf Effizienzhaus­standard (z.B. EH‑70, EH‑55, EH‑40). Tilgungszuschüsse zwischen 5 und 45 Prozent, abhängig vom erreichten Standard. Mehr Informationen und Beantragung.

KfW‑Kredit Nr. 308 – Wohneigentum für Familien (Bestandserwerb)

• Förderkredit für Familien oder Alleinerziehende, die eine Bestandsimmobilie kaufen und energetisch sanieren (innerhalb von 4,5 Jahren). Ab 0,01 Prozent effektivem Jahreszins, Kredithöchstbetrag 100.000 bis 150.000 Euro, Effizienzhaus-Stufe "EE" oder Denkmal möglich. Mehr Informationen und Beantragung.

KfW‑Kredite Nr. 358/359 – Einzelmaßnahmen Ergänzungskredit

• Ergänzungskredit ab 0,01 Prozent effektivem Jahreszins und bis 120.000 Euro pro Wohneinheit bei bereits bezuschussten Einzelmaßnahmen. Ermöglicht Kombination mit BEG EM/Bafa-Zuschüssen. Mehr Informationen und Beantragung.

KfW-Förderung 458 – Heizungstausch

• Zuschuss zwischen 30 und 70 Prozent der Kosten für klimafreundliche Heizsysteme (Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie, Hybrid), inklusive Boni (z.B. Klima-Bonus, Einkommensbonus, iSFP). Als Heizungsförderung sind maximal 23.500 Euro erhältlich. Mehr Informationen und Beantragung.

Bafa-Förderung – Energieberatung für Wohngebäude

• Für die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten gibt es Zuschüsse bis zu 50 Prozent des Beratungshonorars, maximal 650 Euro bei Ein- oder Zweifamilienhäusern. Mehr Informationen und Beantragung.

Bafa-Förderung – Einzelmaßnahmen an Gebäudehülle

• Zuschüsse zwischen 15 und 20 Prozent der förderfähigen Kosten bei einzelnen Maßnahmen wie Dämmung, Fenster, Türen und sommerlicher Wärmeschutz. Mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) gibt es einen Zuschlag von 5 Prozent. Mehr Informationen und Beantragung.

Bafa-Förderung – Heizungsoptimierung

• Zuschuss zwischen 15 Prozent (bis 20 Prozent mit iSFP) für Heizungsmaßnahmen wie hydraulischer Abgleich, Pumpentausch, Dämmung von Rohrleitungen, moderne Regeltechnik. Maximal 30.000 Euro pro Wohneinheit erhältlich (60.000 Euro in Ausnahmefällen in Kombination mit dem iSFP-Bonus). Mehr Informationen und Beantragung.

Regionale und kommunale Förderprogramme

• Zusätzlich zu bundesweiten Programmen bieten viele Bundesländer, Kommunen und Energieversorger eigene Förderungen (Zuschüsse, günstige Kredite) für Einzelmaßnahmen oder Komplettsanierungen. In der Förderdatenbank können Sie danach mit dem Stichwort "Sanierung" suchen und nach Ihrem Bundesland filtern.

Steuerliche Förderung (§ 35c EStG)

• Steuerbonus von bis zu 20 Prozent auf Sanierungskosten (energetische Einzelmaßnahmen) über drei Jahre. Maximal 40.000 Euro je Wohnobjekt. Fachplanung und Baubegleitung bis 50 Prozent steuerlich absetzbar. Mehr Informationen.

Energetische Sanierung von der Steuer absetzen

Unabhängig von staatlichen Förderungen und Zuschüssen gibt es für bestimmte energetische Maßnahmen im Umfang von bis zu 200.000 Euro steuerliche Erleichterungen. Zum Beispiel für die Wärmedämmung, den Austausch von Fenstern oder eine neue Heizung. 20 Prozent der Sanierungskosten können Sie über drei Jahre verteilt mithilfe der Anlage "Energetische Maßnahmen" (§ 35c EStG) abschreiben, die der Steuererklärung beigelegt wird. Der Betrag wird jeweils direkt von der Steuerlast abgezogen.

Im Unterschied zu den Förderprogrammen, die bereits während der Maßnahmen greifen, können die Kosten erst steuerlich geltend gemacht werden, nachdem die Arbeiten abgeschlossen sind.

Voraussetzungen für die steuerliche Förderung

• Diese energetischen Maßnahmen lassen sich steuerlich fördern: Dämmung, Fenster-Erneuerung, Heizungstausch, Lüftungsanlagen und Heizungsoptimierung bei über zwei Jahre alten Heizungsanlagen.

• Das Gebäude muss mindestens zehn Jahre alt sein und von demjenigen bewohnt sein, der die Steuervorteile nutzen möchte.

• Ein qualifiziertes Fachunternehmen muss die Maßnahmen durchführen und dies bescheinigen.

• Nur vom Fachbetrieb bescheinigte Materialkosten können berücksichtigt werden.

• Eigenleistungen lassen sich nicht absetzen.